پژوهشی تازه درباره سه شهر ایتالیا نشان میدهد مرکز تاریخی یک شهر میتواند جمعیتش را حفظ کند اما کارکرد مسکونیاش را از دست بدهد؛ خانهها به اقامتگاه و فعالیتهای تجاری میرسند، اجاره بالا میرود و خدمات روزمره عقب مینشینند. پژوهشگران میگویند برای فهم این تغییر باید به جای شمارش فقط ساکنان، تغییر کاربریها و رانت شهری را دنبال کرد.
در مرکز تاریخی لچه اتفاق عجیبی افتاده است. آمارهای سرشماری میگویند این بخش شهر بین سالهای ۱۹۹۱ تا ۲۰۲۱ خالی نشده؛ جمعیت، تعداد خانوارها و حتی واحدهای دارای سکنه افزایش پیدا کرده است. اگر فقط همین اعداد را ببینیم میتوان نتیجه گرفت سکونت در مرکز تاریخی دوام آورده، اما چند عدد دیگر تصویر را عوض میکند.
اجاره در این محدوده از سال ۲۰۰۴ تا ۲۰۲۳ حدود ۷۲ درصد بالا رفته، تعداد اقامتگاههای کوتاهمدت در ژانویه ۲۰۲۵ از ۲۲۵۰ واحد گذشته و حدود ۷۰ درصد آنها یک واحد کامل مسکونی بودهاند. یک انجمن مستأجران نیز اعلام کرده از ۲۰۰ قرارداد منعقدشده میان اوت تا اکتبر ۲۰۲۴ فقط یک قرارداد برای اجاره خانه به یک خانواده بوده است. در همین دوره متراژی که یک کارگر با درآمد صنعتی میتوانسته اجاره کند از ۳۰ مترمربع به ۲۶ مترمربع رسیده است. جمعیت بالا رفته اما خانهبودنِ خانهها کم شده است.
این تناقض، نقطه شروع مقالهای است که ۱۸ سپتامبر ۲۰۲۶ در بخش جامعهشناسی شهری مجله «فرانتیرز این سوسیولوژی» منتشر شده است. آنجلو سالنتو و پنج پژوهشگر دیگر با مطالعه تطبیقی کالیاری، کاتانیا و لچه میپرسند آیا هر تغییری در مرکز شهر را باید با مفهوم «اعیانسازی» توضیح داد؟ پاسخ آنها منفی است.
در الگوی کلاسیک اعیانسازی، سرمایه وارد یک محله کمارزش میشود، قیمتها بالا میرود و گروههای برخوردارتر جای ساکنان قبلی را میگیرند. نویسندگان مقاله میگویند در بسیاری از شهرهای میانی جنوب اروپا، تغییر مهمتر جای دیگری رخ میدهد: نه آدمها، بلکه کاربریها جابهجا میشوند. واحد مسکونی اقامتگاه میشود، مغازه محلی جای خود را به رستوران و فعالیت گردشگری میدهد و ساختمانی که روزی برای زندگی ارزش داشت با یک استفاده تازه سود بیشتری تولید میکند. برای دیدن چنین تغییری، شمارش رفتن و آمدن ساکنان کافی نیست؛ باید مسیر «رانت شهری» را دنبال کرد.
جمعیت بالا میرود، خانه کم میشود
پژوهشگران برای رسیدن به این نتیجه به یک دسته داده اکتفا نکردهاند. دادههای جمعیتی، اقتصادی و مسکن سرشماریهای ۱۹۹۱، ۲۰۰۱، ۲۰۱۱ و ۲۰۲۱ را در سه شهر بررسی کردهاند، قیمت خرید و اجاره را در فاصله ۲۰۰۴ تا ۲۰۲۳ دنبال کردهاند، تغییر فعالیتهای اقتصادی و گردشگری را سنجیدهاند، از ۱۵۱۴ نفر پرسشنامه گرفتهاند و با ۵۷ نفر شامل ساکنان قدیمی، مالکان کسبوکار، فعالان گردشگری، مدیران محلی، کارشناسان مسکن و گروههای محلی مصاحبه کردهاند.
کنار هم گذاشتن همین دادهها بود که تناقض لچه را آشکار کرد؛ سرشماری از افزایش جمعیت خبر میداد اما بازار اجاره، اقامتگاههای کوتاهمدت و تغییر ترکیب کسبوکارها از عقبرفتن سکونت حکایت داشت. نتیجه اصلی مقاله در همین جمله خلاصه میشود: شکاف رانت میتواند با جایگزینی کاربری بسته شود، نه با جایگزینی ساکنان.
این اتفاق در هر سه شهر یک شکل ندارد. در کالیاری تغییر آرامتر و پراکندهتر است. در کاتانیا چند محدوده و محور جذاب گردشگری بالا میروند در حالی که چند خیابان آنطرفتر هنوز فرسودگی، فقر و سکونت کمدرآمد باقی مانده است. لچه نمونه شدیدتری است؛ گردشگری و مصرف شهری به بخشی از هویت اقتصادی مرکز تاریخی تبدیل شده و اقامتگاه، رستوران و خدمات بازدیدکنندگان سریعتر از خدمات مورد نیاز ساکنان رشد کردهاند.
بین سالهای ۲۰۱۲ تا ۲۰۲۳ تعداد فعالیتهای اقامتی و پذیرایی در مرکز تاریخی لچه ۴۰ درصد بیشتر شده در حالی که رشد همین فعالیتها در سایر محلات ۱۹ درصد بوده است؛ همزمان خردهفروشی محلی عقب رفته است. مقاله این تغییر را نه یک اتفاق ناگهانی، بلکه حاصل تصمیمهای کوچک و متعدد مالکان، خانوادهها، کسبه و سرمایهگذاران میداند؛ هر کدام یک ساختمان یا یک مغازه را به استفادهای میبرند که بازده بیشتری دارد و حاصل جمع این تصمیمها، کارکرد محله را عوض میکند.
رانت پیش از گردشگر آمده بود
اما گردشگری از نظر نویسندگان آغاز ماجرا نیست. بخش مهم و خواندنی مقاله به دهههایی برمیگردد که هنوز خبری از موج اقامتگاههای کوتاهمدت نبود. شهرهای مورد بررسی در نیمه دوم قرن بیستم به سمت حاشیهها گسترده شدند؛ زمین کشاورزی و پیرامونشهری وارد محدوده ساختوساز شد، خانههای تازه در بیرون مرکز ساخته شدند و خانوادهها به محلات جدید رفتند. نویسندگان این مرحله را دوره «رانت حاشیهای زمین» مینامند؛ درآمدی که از واردکردن زمین تازه به چرخه ساختوساز حاصل میشد. نتیجه این توسعه فقط بزرگترشدن شهر نبود؛ بخشی از مراکز تاریخی جمعیت و ارزش استفادهای خود را از دست دادند.
چند دهه بعد همان مرکز کمجمعیت و ارزانتر دوباره ارزش پیدا کرد. اینبار قرار نبود شهر بیشتر به بیرون کشیده شود؛ سرمایه به ساختمانهای موجود برگشت. خانه تاریخی مرمت شد، کاربری عوض کرد، میراث معماری به مزیت اقتصادی تبدیل شد و گردشگری تفاوت میان ارزش قدیمی ملک و درآمدی را که میشد از استفاده جدید آن به دست آورد بیشتر کرد. مقاله این مرحله را «رانت تفاضلی» مینامد. نکتهای که نویسندگان روی آن تأکید میکنند پیوند این دو دوره است: رونق امروز مرکز تاریخی جدا از خالیشدن دیروز آن نیست. توسعه پیرامونی ابتدا شرایط افت مرکز را ساخت و افت مرکز بعدها فضای لازم را برای دور تازهای از افزایش ارزش فراهم کرد. در لچه این زنجیره آشکارتر است؛ مهاجرت به حاشیه در دهههای ۱۹۶۰ تا ۱۹۸۰ مرکز را خالی کرد و همان کاهش ارزش، سالها بعد میدان فعالیت گردشگری و سرمایهگذاران کوچک شد.
این روایت با تصویر رایج از اعیانسازی فرق دارد. در مدل شناختهشده، محله فقیرنشین جذاب میشود، گروههای مرفه میآیند و گروههای قبلی کنار میروند. اما مقاله میگوید ممکن است مرحله آخر هیچوقت با آن شدت رخ ندهد و با این حال رانت کار خودش را کرده باشد. خانه از بازار اجاره بلندمدت بیرون آمده، خدمات محلهای کمتر شده، هزینه ماندن بالا رفته و خانوادهای که امروز قصد ورود به محله را دارد دیگر توان اجاره آن را ندارد. جابهجایی در چنین وضعی همیشه به شکل اسبابکشی یک خانواده دیده نمیشود؛ گاهی کسی بیرون رانده نشده اما خانواده بعدی دیگر نمیتواند وارد شود.
فشار را میبینند، اما محدودیت نمیخواهند
یکی از غافلگیرکنندهترین بخشهای پژوهش از پرسشنامهها بیرون آمده است. ۸۶.۳ درصد پاسخدهندگان در کالیاری، ۹۳.۵ درصد در لچه و ۸۶.۷ درصد در کاتانیا گفتهاند قیمت خرید و اجاره در محدوده زندگیشان بالا رفته است. افزایش اجاره کوتاهمدت را نیز ۷۴.۸ درصد ساکنان کالیاری، ۸۴ درصد لچه و ۶۶.۴ درصد کاتانیا احساس کردهاند. مشکل پیدا کردن خانه اجارهای هم تجربهای حاشیهای نیست؛ ۵۷.۸ درصد پاسخدهندگان در کالیاری، ۶۰.۸ درصد در لچه و ۴۹.۷ درصد در کاتانیا گفتهاند برای یافتن مسکن اجارهای به مشکل خوردهاند.
انتظار میرود چنین فشاری مطالبه برای محدودکردن اجارههای گردشگری را بالا ببرد اما نتایج خلاف آن را نشان میدهد. ساکنان هر سه شهر عموماً گردشگری را عامل «سرزندگی و فرصت» میدانند و میزان موافقت آنها با وضع مقررات بیشتر برای محدودکردن اجاره کوتاهمدت، حتی در لچه که فشار مسکن شدیدتر است، پایین مانده است. نویسندگان برای این وضعیت تعبیر «بستهشدن توافقی شکاف رانت» را به کار میبرند. مردم افزایش قیمت و دشواری اجاره را میبینند اما در اقتصادی که فرصتهای دیگری محدود است، گردشگری را یکی از معدود راههای رونق شهر میدانند. فشار مسکن و امید به درآمد گردشگری کنار یکدیگر زندگی میکنند. مقاله این نکته را مهم میداند چون توضیح میدهد چرا گاهی تغییر عمیق محلات تاریخی بدون اعتراض گسترده جلو میرود.
پشت این رضایت فقط گردشگران یا شرکتهای بزرگ قرار ندارند. ساختار مالکیت در جنوب اروپا پراکنده است و شمار زیادی از خانوادهها مالک یک یا چند واحدند. درآمد ملک برای گروه بزرگی از طبقه متوسط پسانداز، پشتوانه و منبع درآمد است. مقاله برای توضیح این وضعیت سراغ مفهومی از سنت برنامهریزی انتقادی ایتالیا میرود: «بلوک املاک و ساختمان». این بلوک فقط بسازوبفروش و سرمایهگذار بزرگ نیست؛ مالک کوچک، فعال گردشگری، متخصص بخش ساختمان، سرمایهگذار و بخشی از ساختار سیاسی محلی نیز میتوانند در افزایش ارزش ملک منفعت مشترک پیدا کنند. همین گستردگی، تنظیم اجاره را سختتر میکند. قانونی که اجاره کوتاهمدت را محدود کند ممکن است همزمان منافع یک شرکت بزرگ و درآمد خانوادهای را که یک آپارتمان اضافه دارد درگیر کند.
وقتی شهر زیباتر میشود اما زندگی سختتر
نویسندگان بعد از بحث رانت سراغ مفهومی میروند که نتیجه اجتماعی ماجرا را بهتر نشان میدهد: «زیستپذیری بنیادین». معیار آنها تعداد گردشگر، رتبه شهر یا زیبایی فضای عمومی نیست. میپرسند بعد از پرداخت اجاره و حملونقل چقدر از درآمد خانوار باقی میماند؛ آیا خدمات لازم برای زندگی روزمره هنوز نزدیک خانه پیدا میشود و آیا محله همچنان شبکهای از روابط و فضاهای اجتماعی برای ساکنان دائمی دارد. یک مرکز تاریخی میتواند مرمتشدهتر، پررفتوآمدتر و از نظر گردشگری موفقتر شود اما همزمان برای کسی که میخواهد هر روز آنجا زندگی کند دشوارتر شده باشد.
در سه شهر مورد مطالعه، تغییر فقط به قیمت خانه محدود نشده است. فعالیتهای مربوط به اقامت و غذا در مراکز تاریخی افزایش یافتهاند و بخشی از خردهفروشی و خدمات محلهای عقب رفتهاند. اثر این تغییر برای همه یکسان نیست؛ سالمندی که خرید روزمرهاش را پیاده انجام میدهد بیش از گردشگری که چند ساعت در محله میماند به نانوایی، خواربارفروشی، داروخانه و خدمات نزدیک خانه وابسته است.
وقتی اقتصاد محله بیشتر برای مصرفکننده موقت تنظیم میشود، ساختمانها سر جایشان هستند اما چیزی از قابلیت زندگی روزانه کم میشود. مقاله این وضعیت را «مسکونیزدایی» از مرکز شهر میداند؛ نه به معنای خالیشدن کامل محله، بلکه کمشدن پیوسته کارکردهایی که سکونت را ممکن میکنند.
لینک گزارش